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中国石化股吧:一个触碰“生态红线”项目的拆除始末

中国石化股吧:一个触碰“生态红线”项目的拆除始末


中房报记者 高拯坤 | 北京报道
涵碧楼独栋别墅群最终陷入了被拆除命运。
3月25日,针对网传涵碧楼独栋别墅群被拆事件,青岛市黄岛区委宣传部官方微博“黄岛发布”进行了回应:“新区涵碧楼项目建设45栋建筑,在建设过程中实施了海岸线施工、回填,对礁岩造成一定程度破坏。根据省市有关单位研判,需对项目涉及破坏生态岸线的41栋建筑进行整治。针对部分建筑已销售给个人或单位的现状,为最大程度保证当事人(单位)的合法权益,在采取了评估、洽谈的方式对41栋建筑进行资产确认后,于2020年3月25日启动依法整治,以恢复海岸带的自然生态功能和生态岸线的公共属性,同时保护酒店的正常运营。”
针对此事,业内颇有争议,焦点在于行政审批与法规方面,但在环保要求下,任何项目都要符合规定。
就像中国海洋大学法学院副院长董跃在接受媒体采访时称,涵碧楼独栋别墅拆除与近些年中央到地方重视海岸线保护有关,在国家生态保护方面,涵盖修复生态红线的法律和政策,具有溯及力,如果没有溯及力,很多政策就无法实现预期目的或者效果。现阶段,保护和修复海岸线有其必要性。
涵碧楼被拆使然。
项目被拆
青岛涵碧楼酒店,被称为大陆第一家七星级酒店,修建在远离市区的西海岸凤凰山麓的张屯嘴。三面环海,背靠凤凰山,坐拥270度海景。
占地14.15万平方米,总投资高达30亿元人民币,项目包含161套客房,以及40年产权的41栋海景独栋别墅(海上庄园)、30栋海景复层别墅(海景庄园)。
近期被拆除的正是位于半岛上的41座独栋别墅。据说,这些别墅离海只有一米远,每一栋都面朝大海,配有私人专属游泳池和娱乐设施,院子里有海底温泉,享受涵碧楼酒店式管理与专人服务。
这是台湾房企乡林集团进军大陆的首个项目。2008年乡林集团与青岛市政府以合约出让的形式,获取了这片位于青岛凤凰山脚下的14万平方米商业用地,项目于2010年开始建设,2014年下半年开业。
在台湾,位于南投涵碧半岛上的涵碧楼是顶级度假酒店的代名词,其前身曾是蒋介石的行馆,用来度假、接待来台访问的外国政要。
青岛涵碧楼是台湾涵碧楼在大陆的第一家姊妹酒店,这个酒店和地产项目被贴上了各种奢华标签:大陆首家文创七星级度假酒店、高端酒店设计之父Kerry Hill在中国的封笔之作、依山傍海遗世独立的世外桃源,精雕细琢的艺术品。
在3月25日青岛市黄岛区对外回应之后,关于涵碧楼拆除事件的争论一直没有停息。毕竟,这里曾是青岛市政府及山东省政府重点的招商项目,不仅得到了众多官员支持,还在大陆文旅市场上引发轩然大波。
更为重要的是,这是一个“合法合规”的项目。早在2012年年初,青岛市规划局就已经对涵碧楼酒店规划设计方案进行了公示。
在2013年,乡林集团董事长赖正镒接受媒体采访时还表示:“这个项目的施工任务非常艰巨,像海事工程,固锚、消波堤块都有严格要求。很多规划细节都要一再确认,最终要达到融入海洋,融入青岛当地的环境中,让大家感觉到涵碧楼是在凤凰岛‘天然生长’出来的酒店,而不是后天建造雕琢过的。”
“青岛涵碧楼项目当时的审批以及现在的拆除都是合法合规的,两者都是依据所在时期的法律和政策作出的。”据《中国新闻周刊》报道,中国海洋大学法学院副院长董跃称,涵碧楼独栋别墅拆除与近些年中央到地方重视海岸线保护有关,在国家生态保护方面,涵盖修复生态红线的法律和政策,具有溯及力,如果没有溯及力,很多政策就无法实现预期目的或者效果。现阶段,保护和修复海岸线有其必要性。过去十多年,滨海旅游业、高端酒店等发展落后,开发海岸带的经济效益要高于在环境上付出的成本。如今,从国家整体经济发展等角度看,选择保护海岸线,利用其生态价值、旅游价值,收益已经远高于商业开发。
政府守信问题的质疑
拆除之举合乎法理,但是这并不能平息众多的质疑之声,特别是关于政府守信问题。
有企业研究人士认为,虽然地方政府做出的拆除决定在法理上是正确的,但是在情理上却有伤害企业热情之嫌。因为项目建设之初不仅合法合规还是重点项目,在当年审批环节,当地政府是不是存在把关不严谨,或者是生态眼光不长远的问题?因此产生的无形影响势必会影响投资企业信心,有伤政府公信力,这值得我们反思。
“现在很多企业不愿意到陌生地方去投资,特别是一些中小城市,原因一是担心政策会出现大变化和调整,另一个就是认为地方政府缺乏诚信,往往出现了争端或变动就将责任推给上级政府或国家政策,不愿意承担任何责任和风险。”该企业研究人士以港澳台投资企业为例分析说,这些企业对大陆政策不熟悉,对各种行业“潜规则”不明觉厉,这很容易使企业“水土不服”。最后常常是企业抱着热情来伤心而走,再也不想来也不愿意来。
在涵碧楼41栋别墅被拆除之后,台湾乡林建设集团董事长赖正镒接受台湾媒体采访时表示,41栋海景别墅已于2019年全部售出。该项目所有的建设过程都是合法合规的,现在是客户小业主与政府之间的事情,与涵碧楼没有关系,涵碧楼酒店仍正常运营。
“这明显是打碎的牙齿往肚子里咽。”有当地知情人士称,这41幢别墅最终卖出去的可能还不到一半,乡林集团或面临巨额损失。
资料显示,涵碧楼别墅面积为600——800平方米,2014年底,一套独栋别墅的价格就高达0.6亿——1.2亿元人民币。保守估算,此次拆迁涉及的价值超过25亿元人民币。
中国石化股吧作为早期精品文创酒店代表的青岛涵碧楼,从拿地到惊艳面世,再到如今的落寞结局用了近12年的时间。这也是乡林集团进军大陆多年沉浮失意的缩影。
大陆缓慢扩张之路
资料显示,赖正镒于1975年创建台湾乡林集团,并担任董事长。集团以房地产为主、旅游业为辅,涵盖建设、营造、水电工程、人力中介、旅游、观光饭店等领域。旗下乡林建设开发了多个高档住宅、别墅、写字楼及酒店项目。集团之所闻名文旅业界,正是因为台湾涵碧楼。
2011年,乡林集团启动“1030”计划,即10年内在成都、苏州、扬州、金华和三亚等地分别开发30家涵碧楼,未来5年总投资额将超过1000亿元。青岛涵碧楼成为其计划中的首站,沿袭了台湾涵碧楼的选位和设计理念。
“大陆民众能接受这样的酒店,显示消费在升级。”彼时,赖正镒认为,涵碧楼在运营模式已经成熟,大陆房地产将迎来蓬勃发展的20年。青岛作为乡林集团布局大陆事业版图的“桥头堡”,将打响整个乡林集团在大陆的品牌知名度。
2011年10月,乡林集团以6.78亿元底价拿下南京河西北河口水厂以南G38地块,并声称将打造南京首个七星级酒店(南京涵碧楼)及办公、公寓等产品;2013年,乡林集团斥资近10亿,以楼面地价1494元/平方米拿下成都凤凰山一地块,计划投资9.5亿美元开发成都版“涵碧楼”。2015年底,乡林集团在金华金东区政府的邀请和协调下入主重组紫金湾,规划打造具有台湾风味和独特文创气质的音乐小镇商业中心。
虽然乡林集团在大陆的文旅地产版图一直在持续扩张,但是其进度却明显未达到“1030”计划。
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乡林集团内部人士曾表示,集团对涵碧楼所在地块的要求比较高,此前在北京、扬州、苏州、桂林、成都、沈阳、海南等地都看过地,但位置合适的地价太高,便宜的又和项目定位不符。
这被视为其“1030”计划进展缓慢的原因之一。另一方面,因为对大陆政策及行业规则的不熟悉,乡林集团多个待开发项目陷入停滞。
例如,青岛涵碧楼项目所在地块为40年产权的商业用地,无法进行住宅开发。拿地之后的2009年,该项目就因为修建别墅违反规划而未通过规划部门的审批,直至2010年项目规划才获得审批通过。
最终,从拿地到2014年10月青岛涵碧楼正式开业,乡林集团用了整整六个年头。从开业到如今被拆除又是六年。在业内人士看来,坚持如此之久已实属不易,一方面是项目选址凤凰山景区,在风景名胜区内建设别墅本就是严格禁止的;另一方面,自2016年开始,沿海各省市相继推出海岸带保护的政策和法规,青岛亦着手对海岸带进行专项整治,2019年,青岛市颁布《青岛市海岸带保护与利用管理条例》表示,除必需的公共基础设施外,禁止在沙滩上建设永久性建筑物、构筑物。
青岛以外,南京的涵碧楼同样是被乡林集团给予厚望的一个项目,只不过这个项目的进展依旧不顺利。资料显示,该项目于2011年10月拿地,中间经历了数次大的规划调整,至2013年9月才通过规划设计方案。
乡林集团内部人士称,该地块其中一部分临近江边,当时的环保政策法规不允许在内建造任何形态的建筑物,集团并未意识到,水源保护地地下不可开发,直到2013年7月,项目新的规划才通过环评。此外,由于银行政策、信托融资等各类资金问题,项目开发进度一拖再拖,销售情况也不尽人意,一度因官宣“售罄”招致“打假”与质疑。
至于成都涵碧天下,自乡林集团2013年拿地宣布再造成都版涵碧楼开始,项目因未取得施工许可擅自施工多次遭成都市住建委处罚,且由于凤凰山机场航空限高等问题,到2018年仍处于待开工状态,引发是否将持续烂尾的质疑。直至近日,项目才传出再度复工的消息。
现在,进入大陆市场之后遭遇的这些意料之外的事情,或许已经打破了乡林集团原本的发展计划。在提出“1030”计划之后,赖正镒曾表示乡林集团会在涵碧楼开到第十家的时候,将涵碧楼在上海或是香港独立挂牌上市。目前大陆所中国石化股吧有的涵碧楼都在乡林建设这个上市平台下的子公司中,未来不会将其单独从中拆出。
在业内人士看来,乡林集团与大陆绝大多数的文旅地产商的发展逻辑是一样的,先是借国际设计师的名气,打开涵碧楼在国内以及国际的知名度,从而带动地产开发的溢价销售。这是其在大陆的业务重点。
青岛涵碧楼刚刚被拆除,来自市场和政策的不确定性也在不断增加,坚持“慢工出细活”的乡林集团和他的大陆涵碧楼将走向何方,以及那份宏大的“1030”计划能否实现,无疑是最值得期待与关注的。​​​​

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